房地产事务:复式是主要住所还是投资

问: 我和我的伴侣计划与朋友一起购买双工。我们将生活在一侧,而我们的朋友(已经拥有自己永久的家)将出租另一侧。最终,我们计划为自己购买房屋并出租复式住宅的两侧。

如果我们四个人都在融资和所有权上,那么该财产被视为主要居住权还是投资财产?我听说这将大大改变我们缴纳的税款。

A: 多个人可以在一起拥有同一个财产,但对这些利益的持有不同。对于您和您的伴侣,房屋将是您的主要住所-至少目前是这样,因此,房屋将被视为住宅(即房主自住),而不是您的投资。另一方面,您的朋友购买他们的财产份额将是他们的投资。

只要您将房地产作为主要住所居住,您所拥有房屋的份额就将继续作为您的主要住房,而国税局在涉及您的住房时不应将其视为投资联邦所得税。

就是说,有多种税种会影响您购买房屋。如果您居住在该物业中作为主要住所,那么您可能会从当地税务部门获得收益,从而降低了年度房地产税。而且,假设您逐项列出,您还可以从联邦所得税中扣除房地产税(受当前限制)。目前,一对已婚夫妇最多只能从其联邦所得税中扣除10,000美元的州和地方税。

最后,在购买后,如果您在过去五年中有两年拥有该物业作为主要住所,并从出售该建筑物中获利,则如果您的利润不超过$ 500,000,则无需支付联邦所得税且您的配偶已婚或每人$ 250,000。

另一方面,您的朋友会考虑购买物业作为投资。他们收取的租金将作为普通收入征税,但他们将有能力用财产费用(包括房地产税)来抵消该收入。当您出售物业时,他们将必须就出售建筑物产生的利润纳税。目前,资本利得税税率最高为20%,再加上3.8%的医疗保险税,或最高为这些利润的23.8%。

反过来,您的朋友(作为投资者)也将贬值他们对这座建筑的兴趣。用最简单的话来说,这意味着您的朋友可以在拥有房产的同时降低一部分建筑成本。这样一来,他们便可以根据自己在这座大楼和其他投资中获得的利润来减少年度联邦所得税。如果他们因折旧或建筑物的支出远远超过他们从租用的单位获得的租金而蒙受损失,则根据国税局的规定,他们可以承受的损失额可能会受到限制。

当您的朋友出售建筑物时,他们将必须通过对折旧金额(折旧费)缴纳25%的税来偿还折旧。他们可以使用《国内税收法》第1031条的规定,推迟支付所有销售税,包括收回折旧税。

第1031条(在某些地方称为1031交易所或Starker信托)将要求他们关闭与该房产出售后180天内所售房产相等或更高价值的替代房产。还有其他规则和要求,但是您的朋友可以在出售该房产时从拥有该房产跃升为拥有另一房产而无需支付联邦所得税。

当您购买其他财产并出租单位时,该财产将成为投资财产,您将能够享受其中一些其他税收优惠。但是,您可能会失去的是出售房屋的能力,并保留高达25万美元的免税利润(如果您已婚,则高达50万美元)。另一方面,如果您决定出售当时将成为投资性房地产的资产并购买另一项投资性房地产,那么您也将有资格使用1031交易所,通过购买另一项成本至少等于销售价格的房地产来递延税款此属性。

我们喜欢您的朋友帮助您购买未来投资物业的想法,希望您喜欢一起成为房东。但是,为了保持这种友谊,您可能希望聘请律师起草合伙协议,以阐明拥有该财产的所有权和财务责任,包括一个合伙人想出售而另一个合伙人不愿出售会发生什么。

 通过她的网站联系Ilyce Glink和Samuel J. Tamkin, ThinkGlink.com.